马上注册，结交更多好友，享用更多功能，让你轻松玩转社区。
您需要 登录 才可以下载或查看，没有账号？注册
×
广西新闻网南宁讯 （记者徐庆成）2月28日，记者从南宁市城乡建设委员会获悉，《南宁市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》（以下简称《办法》）已于近日实施。《办法》明确，房屋征收和补偿的主体由原来的开发商或用地单位，改为政府；房屋征收实施单位不得以营利为目的。被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。 南宁市城乡建设委员会有关负责人表示，2011年1月21日国务院颁布实施的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，与2001年公布的《城市房屋拆迁管理条例》相比，新的条例强调了应以公共利益需要为目的进行征收，规定了房屋征收与补偿的主体是政府。基于新条例的变化，南宁市原有的拆迁管理规定已不适应今后的房屋征收。为顺利推进城镇化进程，切实维护被征收人的合法权益，南宁市根据《中华人民共和国物权法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律法规，结合本地实际情况制定了《办法》。 “改变了原来由取得拆迁许可证的单位作为拆迁主体实施拆迁的做法，这一点尤为凸显”。该负责人说，根据原拆迁条例的规定，拆迁法律关系产生于拆迁人和被拆迁人之间，房屋拆迁管理部门作为主管部门，对房屋拆迁工作实施监督管理；而根据《办法》的规定，征收法律关系产生于政府和被征收人之间，政府作为当事人一方直接进行征收，不再作为中立的第三方。同时，《办法》中删去了原来令人敏感的“拆迁”字样，代之以“征收”字样。 该负责人说，《办法》施行前，已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定执行，但不得实施行政强制拆迁。
十大亮点解读
南宁市近日颁布《南宁市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》（以下简称《办法》），受到市民的普遍关注。与“老办法”相比，新施行的《暂行办法》有什么亮点？如何确定补偿方案？补偿有争议又如何解决？2月28日，记者邀请南宁城乡建设委员会有关专家对《办法》进行详细解读。 亮点一 房屋补偿方案 充分听取民意 《办法》：因旧城区改建需要征收房屋，1/2以上被征收户（不包含1/2，以房屋所有权证计，房屋共有的计为一户，下同）对房屋征收补偿方案提出异议的，由市人民政府组织被征收人和公众代表举行听证会，对房屋征收补偿方案进行听证，并根据听证会情况修改房屋征收补偿方案。 解读：旧城区改建社会关注度高，工作难度大。但之前国务院颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》没有对“被征收人数量较多”的具体数额做出明确规定。 根据南宁市的实际情况，《办法》如此规定，主要是为了充分听取被征收人意见，征收与否由多数人决定，从而有利于社会和谐稳定。而且《办法》还明确，房屋征收涉及被征收人300户（含300户）以上的，应当经市政府常务会议讨论决定。这样，既不违反国家规定，又符合南宁市目前国有土地上房屋征收的现状。 鉴于过去颁发拆迁许可，更多是考虑缩短拆迁周期，对被拆迁人的诉求考虑不是很多，为此《办法》还规定：房屋征收决定作出后要及时公告。公告的内容有征收补偿方案、征收实施单位、行政复议、行政诉讼权利等事项。而且，房屋征收补偿方案在房屋征收范围内公布，征求公众意见，征求意见期限不得少于30日。被征收人对房屋征收补偿方案有异议的，应当持本人有效身份证明和房屋权属证明，在征求意见期限内，向房屋征收部门提交书面意见。如果被征收人对征收补偿决定有异议，可以提请行政复议或行政诉讼。 上述规定为被征收人提供了足够的维权诉求空间，更加有利于征收补偿方案顺应民意。 亮点二 房产评估机构 被征收人来选 《办法》：房地产价格评估机构的选取由被征收人协商选定，协商不成的，可通过投票、摇号、抽签等方式确定。同一征收范围内的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产价格评估机构承担。 解读：被征收房屋价值评估问题是“老大难”。反映比较集中的问题是：评估过程透明度不够、评估价格与市场价格背离、只公示不送达。《办法》充分考虑被征收人的合法利益，结合工作实际，分别就评估程序、评估复核等内容对照上位法做出具体规定，从而做到公正、公平、公开，而不是只由被征收人或房屋征收部门单独决定。
亮点三 违法“种房”不补 配合调查有奖 《办法》：房屋征收范围确定后，房屋征收部门应当在征收范围内予以公告，并告知被征收人权利和义务。房屋征收公告发布后，单位和个人不得在房屋征收范围内实施下列行为，违反规定实施的，房屋征收时不予增加补偿，仍按原房屋状况和使用性质进行征收补偿：（一）新建、改建、扩建房屋；（二）改变房屋用途；（三）房屋所有权登记和抵押权登记；（四）办理工商、税务登记等不当增加补偿费的行为。 解读：南宁市各个城区也曾多次打击、拆除违法建筑，但每年的城市建设项目公布后，在很多项目的规划红线范围内，总有一些人趁机违法建房、“种房”，以谋取更多的补偿。为此，《办法》明确，被征收房屋的使用性质和建筑面积一般以不动产登记簿为准。对房屋使用性质或者建筑面积有异议的，由当事人向房产部门提出书面申请，房产部门应当在收到申请5个工作日内作出书面认定。如果房屋情况调查中，发现征收范围内存在未经登记的建筑，将由城区政府、开发区管委会组织规划、国土、房产、建设、城市管理综合行政执法等相关部门，依法对征收范围内未经登记的房屋进行调查认定，对违法建筑应当及时予以处理。 同时，为了促进征收，今后房屋征收部门组织调查登记时，被征收人积极配合调查登记的，房屋征收部门将给予适当奖励。 亮点四 确保资金到位 维护合法权益 《办法》：作出房屋征收决定前，财政部门、项目业主或相关单位应确保征收补偿资金足额到位、专户存储。 解读：这是最大限度地从被征收人利益出发作出的规定。就是说，在征收决定做出之前，被征收人房屋的货币补偿资金与拟征收范围内用于产权调换房屋的建设资金已足额存到政府部门指定账户。被征收人不必为征收人走、死、逃亡而犯愁，也不必因资金短缺没房住而担忧。 为了尽可能保护被征收人的合法权益，《办法》规定，房屋征收部门应当将分户补偿情况在房屋征收范围内，向被征收人公布；还规定审计机关应当加强对征收补偿资金管理和使用情况的监督，并公布审计结果。审计机关的介入将使征收补偿资金的管理、使用情况更为透明。 亮点五 补偿标准明确 不低于类似房地产市价 《办法》：被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。 解读：征收拆迁中，拆迁户最关注的就是补偿价格，而补偿价格则是依赖于房地产评估机构的评估。被征收房屋价值的补偿，由具有相应资质的房地产价格评估机构确定，需根据房屋征收评估办法、房屋征收补偿方案确定的不同类型、被征收房屋的所处地段市场价格，并结合被征收房屋的建筑面积、结构、新旧程度和配套设施、占地面积、土地使用权等因素来评估。 如果被征收人或房屋征收部门对评估报告有异议的，应当从收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估；逾期不申请复核评估的，按评估报告确定被征收房屋价值。如果被征收人或者房屋征收部门对复核结果有异议的，也要在收到复核结果之日起10日内，向市房地产价格评估专家委员会申请鉴定；逾期不申请鉴定的，同样按复核结果确定被征收房屋价值。 亮点六 选择货币补偿 不受限购限制 《办法》：征收住宅房屋，被征收人选择货币补偿并在征收决定确定的签约期限内签约，且放弃购买拆迁安置小区房屋资格的，可以按照本办法第二十四、二十六条确定的被征收房屋价值给予增加20%的货币补偿。选择货币补偿的被征收人购买房屋不受住房限购政策的限制。 解读：被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。但被征收人，只能选择其中一种补偿方式。《办法》鼓励被征收人购买拆迁安置小区的房子。符合购买拆迁安置小区房屋或者其他住房保障条件的，可以按照南宁市相关规定，购买拆迁安置小区房屋，或者享受其他租房保障待遇。但考虑到有的被征收人就业等情况，如果被征收人确定放弃了购买安置房而选择货币补偿，房屋征收部门就要增加20%的货币补偿，更好地维护被征收人合法权益。比如，张三被征收的房子补偿价值确定为50万元，他又不想到政府确定的安置房小区买房，他最后可以得到60万元的补偿费。 选择货币补偿，被征收人购买房屋不受住房限购政策的限制。举个例子，李四一套房子被征收后，他选择货币补偿。即使已经有两套房，按照《办法》，他也可以再买一套商品房。因为之前被征收的房屋，是李四已经早就享有的权益，这是新《办法》对被征收人合法权益的维护。 亮点七 产权调换安置房 按套内面积1:1调换 《办法》：征收住宅房屋时选择产权调换的，房屋征收部门提供用于产权调换的安置房屋，按照套内面积1∶1调换。用于产权调换的安置房屋原则上在拆迁安置小区安排。除了政府部门指定的拆迁安置小区，被征收人还可以自行选择地点安置。但如果另选的安置点房价高于之前的安置点，则需要按规定结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。 解读：选择拆迁安置小区产权调换方式的，为了保证被征收人的原居住面积，办法中规定，住宅房屋实行产权调换的，按套内面积1∶1调换。安置房屋套内面积超出被征收房屋套内面积的部分，分情况结算差价。安置房屋公摊面积与被征收房屋公摊面积差额部分不结算差价，以保证套内面积“征一还一”的实现，确保被征收人不减少居住面积。如果用于产权调换的安置房屋建筑面积不足被征收房屋建筑面积，或者安置房屋套内面积不足被征收房屋套内面积的，不足部分将按照被征收房屋价值标准或安置房屋销售价格，按就高原则给予被征收人货币补偿。 考虑到一些被征收人想置换比原来面积大的安置房，《办法》明确规定，如果安置房屋套内面积超出被征收房屋套内面积的部分，应结算差价。超出的面积在10平方米以内（含10平方米）的部分，按照征收决定公布时本市上一年度经济适用房最低价结算差价；超出的面积在10平方米以上的部分，按照交房时房产部门近期公布的同地段类似商品房平均价格结算差价。 对于不选择房屋征收部门提供的安置房进行产权调换，而自行选择异地安置的，根据要求，应结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。这样规定，主要是考虑到由被征收人自由选择安置点，因为不同地段的房屋价格可能出现较大的差别。引导被征收人选择政府提供的拆迁安置小区房屋进行产权调换，充分发挥南宁市统建拆迁安置房的功能。 如果被征收房屋为完全产权，而拆迁安置小区房屋为不完全产权的，房屋征收部门还将按照相关规定缴纳费用，房产部门则会按完全产权房屋给予办理产权手续，相关部门给予配合。 亮点八 住宅改为商业用 补偿标准要打折 《办法》：产权性质为非住宅房屋的价值，由评估机构结合土地使用权性质、土地类别、用途、取得方式和使用年限以及客观收益对价值的影响等评估确定。 解读：很多被征收的住宅，因为各种原因，在近几年或更早以前就改变了原来的用途，变成经营性质用房。这些房子如何补偿？《办法》明确，2004年1月1日前，被征收人自行将已取得房屋所有权证的住宅房屋改变为经营性用房，具有工商营业手续和税务登记手续且正在作为经营性用房使用的，按该项目相应经营性用房分类评估价格的70%给予补偿；如果缺少税务登记手续的，则按60%给予补偿。 2004年1月1日后至房屋征收公告发布前，被征收人自行将已取得房屋所有权证的住宅房屋改变为经营性用房的，具有工商营业手续和税务登记手续且正在作为经营性用房使用的，按相应经营性用房补偿标准一次性支付3个月的停产停业费，对被征收房屋仍按住宅标准给予补偿。 上述补偿，假如属划拨土地的，须按规定扣除土地使用权收益或相当于土地使用权收益的价款
亮点九 未经登记建筑 调查认定解决 《办法》：房屋情况调查中发现征收范围内存在未经登记的建筑的，由城区人民政府、开发区管委会组织规划、国土、房产、建设、城市管理综合行政执法等相关部门依法对征收范围内未经登记的房屋进行调查认定，对违法建筑应当及时予以处理。 解读：目前南宁市未经登记的建筑为数不少。在以前的拆迁工作中，这类建筑往往成为拆迁的难点，也是拆迁纠纷频繁出现的诱因，房屋征收中如何处理这些建筑，将影响整个征收工作的进程。为此，《办法》中明确上述规定，为房屋征收工作的顺利开展做好前期准备。对认定合法的建筑，依法给予补偿；对被认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑，分别按照《土地管理法》、《城乡规划法》等的规定，由辖区政府、开发区管委会组织相关部门及时拆除或作出处理，避免在房屋征收过程中因无法确定无证建筑的合法性而产生不必要的纠纷。 亮点十 不服补偿决定 可以申请复议或提起诉讼 《办法》：在签约期限内未达成补偿协议的，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请同级人民政府作出补偿决定，并在征收范围内予以公告。 解读：列入国有土地上征收范围内的房屋，由于评估价格、补偿款等原因，可能在签约期限内还没有达成补偿协议。对此，房屋是否就会被强拆掉？为了保护被征收人合法权益，《办法》明确，如果被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。但被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁，则将由作出房屋征收决定的政府，依法申请人民法院强制执行。需要注意的是，这是司法强制，而不是行政强制拆迁。
| 
