南国早报律师解答集萃

真如铁

      如何分割房产
　　参照出资比例
　黄先生提问：儿子2006年与女友共同购买一套面积是113平方米的住房，当时房价是3000多元/平方米，总共房价是37万元。他转给儿子10万元，儿子和女友另外共出资7万元左右作为房子首付款和装修款，房子贷款27万元，按揭款一直由其儿子单独支付。现在由于双方闹矛盾，没有结婚，儿子的女友想要分房子，问怎么处理？
　　伍志锐律师解答：首先该房子是两个年轻人共有，所谓“共有”，是指两个以上的自然人或者法人对一项财产共同享有所有权。共同关系可以依照法律规定产生，也可以根据合同约定发生。依照《民法通则》的规定，共有分为按份共有和共同共有。要分割该房子，先要对该房子的价值做个评估，评估的总价减去未还贷款的部分就是该房子的现在实际可以分割的价值。再按购买该房子的出资比例进行分割，其中父亲转给儿子的10万元算是儿子的出资，儿子和女友另外共出资的7万元由于没有证据谁出多少，推断各出50%，按揭款是其儿子的出资。这样，双方的出资占当时房子总价的比例是多少，就按该比例分割现在房子的实际价值。

　　 按份共有财产   
　   可以按份分割
　　李先生提问：他在2009年与女朋友恋爱期间，按揭买了一套房子。当时因跟女朋友的关系很好，在办理房产权属备案时也写了女朋友的名字，女朋友成为该套房子的共有人。按揭的首付款6.9万元全部是由他个人的钱分三次支付，其中前两次付款共2万元，付款人写的是他和女朋友两个人的名字；后面支付的4.9万元，付款人是写他一个人的名字。但现在他跟女朋友的关系闹僵了，本来跟女朋友已经协商好如何分割该套房子的事宜了，但女朋友又临时变卦，该如何处理？
　　吕相忠律师解答：从李先生所描述的情况分析，目前该套房子的法律状态处于李先生与其女朋友按份共有。法律规定，共有人对共有财产的分割没有约定或约定不明的，按份共有人可以随时请求分割。因分割给其他人造成损害的，应当给予补偿。共有人可以协商确定分割方式，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物进行分割。难以分割或分割对实物造成减损价值的，应当对折价或拍卖、变卖取得的价款予以分割。从本案的情况看，该套房子属于不可分物，即不能进行实物分割。假如李先生和其女朋友都不愿取得该套房子，可以把该套房子出卖，依各自的份额取得该套房子的价款；如果李先生和其女朋友都想取得该套房子，可以把该套房子作价，除自己应得部分外，按份额补偿其他共有人，从而取得该套房子的所有权。如果李先生的女朋友回避分割事宜或者两人不能达成分割协议，李先生可以诉讼至法院请求分割。

　　遗嘱确定“单方”  
　　不属共同财产
　　梁女士提问：夫妻关系存续期间，男方的父母立了一份遗嘱并去公证机关进行了公证，将男方父母家的一套祖屋确定只归男方。这种情况下，该套祖屋是否为夫妻共同财产？
　　吕相忠律师解答：依据《婚姻法》第十八条的规定来看，梁女士提及的这套祖屋，仅属于男方个人的财产，不属于夫妻共同财产。《婚姻法》第十八条规定有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：（一）一方的婚前财产；（二）一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；（三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；（四）一方专用的生活用品；（五）其他应当归一方的财产。《婚姻法》第十七条规定夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但该法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。梁女士遇到的情况，就属于《婚姻法》第十八条第三项规定内容。

　　追讨赔偿欠款
　　连带追补利息
　　李女士提问：因一起交通事故损害赔偿起诉至法院，现法院判决早已生效，可被执行人至今只支付了一部分赔偿款，还欠1.8万元拒不支付，请问可以要求他赔偿相应的利息损失吗？
　　黄小武律师解答：可以。根据《民事诉讼法》第二百二十九条的规定，被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。根据最高院的批复，人民法院根据《民事诉讼法》第二百二十九条计算“迟延履行期间的债务利息”时，应当按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率计算。

　　事故赔偿不到
　　伤残鉴定“助阵”
　　温先生提问：2010年11月4日，他骑电单车在南宁市葫芦鼎大桥底下与一辆出租车发生交通事故，导致左小腿骨折。事故责任认定是他负次要责任，现在他已经出院了几个月但没有得到对方赔偿，怎么办？
　　伍志锐律师解答：根据伤情建议先做个伤残鉴定，再要求对方按比例承担损失。

　　受伤是重是轻
　　都可“精神索赔”
　　廖女士提问：她在不久前发生道路交通事故并受伤，目前还在住院治疗，她想知道她能得到的赔偿有哪些？假如她的受伤程度达不到伤残等级评定，她是否能提出精神损害赔偿？
　　吕相忠律师解答：根据《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条规定，廖女士遭受人身损害，因就医治疗支出的各项费用以及因误工减少的收入，包括医疗费、误工费、护理费、交通费、住宿费、住院伙食补助费、必要的营养费，赔偿义务人应当予以赔偿。假如廖女士因伤致残的，其因增加生活上需要所支出的必要费用以及因丧失劳动能力导致的收入损失，包括残疾赔偿金、残疾辅助器具费、被扶养人生活费，以及因康复护理、继续治疗实际发生的必要的康复费、护理费、后续治疗费，赔偿义务人也应当予以赔偿。因为《侵权责任法》对残疾赔偿金的性质予以确认，明确规定残疾赔偿金属于财产损害赔偿，而不属于精神损害赔偿。所以不管廖女士的受伤程度是否达到伤残等级评定，廖女士都能提出赔偿精神损害抚慰金的请求。

　　房屋漏水定责
　　请做房屋鉴定
　　陈女士提问：她在南宁市某小区购买一套顶楼房子，该小区开发商后来在楼顶违章加盖一套复式楼，房屋结构设计与她家的不一样，复式楼卫生间的位置在她房子的厨房位置，导致她的房子一直漏水。开发商后来将复式楼的手续也办下来了。对于漏水情况，开发商和复式楼房主一直没有处理好，经过多个部门协调也没有解决好，不知道该怎么办？
　　伍志锐律师解答：陈女士反映的是房屋质量问题，建议先找建设质量鉴定部门对房屋进行鉴定，看是房屋本身的质量问题还是房主装修导致的问题。根据鉴定结论选择承担责任方，再要求整改该房屋。对于违章加盖的复式楼由于已经补办了合法手续，就不是开发商的责任了。

　　借身份证买房
　　房归身份证主
　　黄先生提问：他的同事想申请买房，但不符合申请条件，就用黄先生孩子的身份和条件申请买房。申请和买房的所有手续都是黄先生孩子亲自办理的，黄先生的孩子现在却因此不符合申请购买经济适用房的条件。黄先生向有关部门反映过，有关部门说房子是他孩子的，现在他想要回这房子，可以吗？
　　黄小武律师解答：可以，我国《物权法》第七条规定，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。黄先生的同事不符合申请购房的条件，即使能证明存在身份借用关系的事实，也是不可能因此取得房屋所有权的。《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。根据该条规定，不动产的取得必须以登记为生效要件，房屋属于不动产，因此，其所有权归属就应以房产证上的登记权利人为准。黄先生的孩子符合条件，又亲自办理了申请和购房的所有手续，因此，从法律意义上说，房子是审批给黄先生孩子的，黄的孩子就是该房屋的所有权人。

　　领取拆迁补偿  
　　须有事实依据
　　陈先生提问：其原来是租用铁路工区的空地，经过改造后建成厂房，作为汽车修理厂使用，后将该厂房转租给覃某，到2010年5月期满。转租合同期满后，覃某仍继续租用该厂房，双方没有另签订合同。到今年5月，政府对该场地进行拆迁，未同其商议签订补偿协议，却与覃某签订补偿协议，将拆迁安置款项划给覃某。陈先生认为拆迁办的人徇私舞弊，故意搞错，要起诉拆迁办，问是否可行？
　　苏士振律师解答：因陈先生未提交其与铁路工区的租赁合同，无法判断其土地使用权租用期限。如果其到拆迁发生时仍有该土地租用权限，可以凭借有关租赁合同，及厂房建设合同等相关证据，以不当得利为由将覃某告至法院，责令其返还领取的拆迁补偿安置费。

　　并非本村村民
　　合建协议无效
　　谢女士提问：她在南宁市江南区白沙村三队有一块集体土地的宅基地，1993年她获得准建证后将其中一部分给一个非本村村民的亲戚建房。当初约定该房屋建好后两人共有，但在办理房产证时只有她亲戚一个人的名字。现在该房屋列入拆迁征收范围，亲戚独自占有该房屋的各种补偿，她起诉到江南区法院要求撤销该亲戚的房产证，但法院没有做是否撤销的裁定却要求她撤诉，她不知道该怎么办？
　　伍志锐律师解答：谢女士反映的是小产权房问题。根据目前法律规定农村土地使用权不能买卖和对外转让，非本村村民是不能在农村集体土地上建房的。双方约定该房屋是双方共有也是无效的，可以向法院起诉要求确认双方合伙建造房屋的协议无效，然后再向她亲戚要回各种补偿。鉴于她亲戚已为该房屋建造投了资，在处理补偿时可以分其一部分。对于该房屋的房产证问题，根据目前法律规定在农村土地上建的房屋可以办理宅基地使用证，不能办理房产证。因为，农村土地使用权不能买卖和对外转让，且房屋登记指的是在国有土地上所建的房屋。因此法院应该在查清事实的基础上正确适用法律作出判决。  （刘治理整理）